国庆前夕，停牌多月的新城悦披露了内部资金往来调查的初步结果。
调查显示，2023及2024年，新城悦对上海悦崧转出资金约70亿元，上海悦崧为新城控股的附属公司。相关方解释称该转账是为解决短期资金需求。
市场迅速反应，国庆节后开盘首日，股价下挫。
在行业巨头相继暴雷后，新城控股仍未出现债务违约，但在持续低迷的楼市环境下，资金压力明显上升。
截至2025年中期，货币资金约92亿元，短期债务约141.7亿元。扣除32亿元受限资金，短期资金缺口超过80亿元。
这家昔日千亿规模的房企，现呈现出极度被动的局面。
1、70亿资金暗流，员工或将承担责任？
回到半年前。
3月31日，新城悦宣布延期发布2024年度业绩，原因是发现与关联方的资金往来，董事会已启动调查并自即日停牌。
审计师在核查中发现关联方资金往来未入账，银行流水存在不一致。
为完成调查，审计公司提出额外收费但被拒绝。5月27日，该会计师事务所辞任，新城悦首席财务官亦辞职。
7月，致同成为新任核数师。直至9月30日，才披露更多细节：附属公司五个银行账户向上海悦崧转账，2023年18亿元、2024年51.7亿元，合计69.7亿元。
相关资金主要用于偿还到期债务和支付建筑合同款项。
但新城悦称控股股东王振华并不知情，而是由公司一名高管与时任执行董事兼首席运营官共同策划。
具体而言，杨博等人通过纸质审批单执行资金转账，规避内部审批流程，随后指示删除相关银行记录。
为此，新城悦解除杨博等相关人员的职务，解雇大多数涉事员工。
随后，新城控股发布了2024年财报更正公告，将“关联方往来拆借”改为：2024年从新城悦拆入51.7亿元并同步偿还。
但仍有诸多疑问待解：王晓松是否知情？谁指使杨博？涉事高管的处理结果如何？是否在为控股高管“背锅”？未来是否继续向新城控股输血？
相关方尚未回应。
近年楼市持续调整，民企偿债压力上升，此事件使新城控股的资金压力更加凸显。
2、地产业务销售额骤降，商业运营承压加剧
曾经辉煌的时期：2019年合同销售额超2700亿元，行业前十。但同年创始人因涉性侵被刑拘，市场信任受挫，股价下挫，拿地节奏放缓。
早期采取保守策略使其成为少数尚未爆雷的民企之一，但地产开发在冲击下迅速下滑。
2025年9月的披露显示，当月合同销售额约14.84亿元，同比下滑约35%；前三季度合计约150.50亿元，同比下滑约53%。
此外，销售表现落后的情况也显现，新城在部分已违约房企之列之上。克而瑞数据显示，2025年前9个月碧桂园、世茂、远洋等的销售额显著高于新城。
销售下滑的原因何在？公司是否将逐步恢复拿地？是否设定销售目标？存量项目如何去化？
无论如何，销售低迷已在财务报表中体现。
今年上半年，营收约221亿元，同比下降约34.8%；归母净利润约8.95亿元，同比下降约32.1%，几乎回到2016年中期的水平。
开发业务承压下，新城控股更倚重商业运营。
过去，商业运营为现金流提供保障；但2024年股东大会上，董事长表示将商管和开发的现金流分开管理，非紧急情况不统一调配。
吾悦广场是最重要的商管资产。至2025年6月30日，吾悦广场覆盖全国141城市、205座，其中174座在营或委托管理，开业面积约1608万平方米，出租率约97.81%。
吾悦广场带来稳定收入，2025年前三季度商业运营总收入约105.11亿元，较上年同期增长约11%。
市场在新开广场方面也呈现结构性变化。赢商大数据预计2025年全国新开广场数量不会超过400座，比2021年的657座下降约40%，比去年的436座下降约10%。
此外，2025年上半年新开业项目中，存量改造占比超过两成，市场进入更强调品质和运营的阶段，行业进入运营为王的深度调整期。
这意味着对购物中心运营能力的考验日益加剧，标杆商场之间的竞争将进一步白热化。
3、短期资金缺口超80亿，王氏家族强势出击
公司尝试将商管业务独立以降低风险，但资金链的压力未见缓解。
截至2025年中期，货币资金约91.83亿元，交易性金融资产约1,564万元，受限资金32亿元；扣除受限资金，流动资金约60亿元。
同期，短期借款3.72亿元，一年内到期的非流动负债约137.88亿元，总短期负债约141.6亿元。扣除受限资金，短期缺口约80亿元。
资金压力传导至供应商，截至2025年中期，未付建筑工程款高达390亿元，其中超过一年的应付账款约65亿元。
对供应商账期、是否存在压榨以维持现金，以及工人权益等问题，相关方尚未回应。
为缓解债务压力，系出高息借款寻求续命。
10月2日，境外子公司新城环球发行1.60亿美元无抵押固定利率债券，期限2年，票息11.88%，用于偿还一年内到期的境外中长期债务。
同年6月，新城发展发行3亿美元优先票据，利率同为11.88%。
3月，公司拟向新城发展及关联方申请最多人民币150亿元的借款额度，年利率不超过8%（不含税）。
此利率远高于市场LPR。9月LPR为1年期3.0%、5年期及以上3.5%。
高息债务成本高，会侵蚀利润并加剧现金流压力。近年多家房企因之陷入流动性危机。新城控股在融资困境中选择高息续命，存在较大风险。
然而，在资金紧张之际，王振华家族的资本动作持续展开。
2025年8月，万疆资本以2.228亿港元收购公司75%股权成为控股股东。万疆资本在英属处女群岛注册，由王凯莉全资持有，王凯莉为王振华之女。
这一交易再次将王振华家族推向舆论焦点：债务高企与现金紧张并存，家族资本在市场中的动作也在加速。这背后是为新城系打造防护网，还是家族资本博弈？
暴风雨来临前海面常显平静，但对新城控股而言，资金往来违规、高息借贷与紧张的资金链交织，暗流已涌动。
