疫情之后的国内消费市场，呈现了明显的分化现象。据商智库统计，2021年销售额在100亿元以上的12家国内购物中心中，重奢场占了绝大多数。
数据来源：商智库 2022-06
作为商业地产“皇冠上的明珠”的国际奢侈品牌，随着人们生活水平提高和国内业绩快速增长而受到越来越多的关注，也是各地培育建设国际消费中心城市、加快消费转型升级的重中之重。
01
国内奢侈品市场
知名咨询公司Bain贝恩在其发布的2020年和2021年《中国奢侈品市场报告》中指出，出境旅游受阻、海南免税发力、数字化发展等因素推动了2020-2021年境内奢侈品消费增长。
中国境内个人奢侈品市场，继2020年取得48%的增长之后，2021年有望实现36%的增长，达到4,710亿元人民币，是疫情之前2019年销售额的两倍多。
中国境内市场占全球奢侈品消费总额的比重进一步提高至21%，于2025年成为全球最大奢侈品市场的基本趋势不变。
LV店门口的排队人群 | 来源：自摄
02
深圳奢侈品市场现状
香港恒隆集团董事长陈启宗在2021年《董事长致股东函》中表示：“在奢侈品市场，（内地）只有北京和上海属于一线。两个城市的规模和深度在内地均无可比拟。”
考虑到城市规模、经济发展水平、居民购买力、高端物业供应等各种因素，一些奢侈品品牌在北京、上海可开五六家或更多的门店，而在广州、深圳则只开一至两家。
其中，作为国内四大一线城市之一的深圳，尽管经济发展水平领先全国，但消费市场却始终没能充分培育起来，其在全国社会消费品零售总额中的比重，长年显著低于GDP占比，与上海、成都等形成鲜明对比。
核心原因之一，是深圳毗邻香港和澳门的地理位置。深圳很多消费者多年来已习惯于轻松过关、当天往返，到香港购买质优价廉的商品，无论是奢侈品、美妆，还是日常生活用品、食品。
从奢侈品市场的角度，港澳的大多奢侈品门店可以提供更有吸引力的价格和更丰富的产品选择。因此多年来，深圳的奢侈品消费大部分外溢至香港及其他境外市场，也就导致了其本地仅有2004年开业的罗湖万象城这一家重奢购物中心。
但2020年以来局面发生了变化。
受疫情影响，深圳消费者通行香港受到极大限制，奢侈品消费回流本地，国际大牌因应市场需求强势扩张。
据报道，国际奢侈品牌在深圳的新开店数量，由2020年的16家攀升至2021年的28家。
2018年开业的深圳湾万象城也在提档升级过程中，成为继罗湖万象城之后、深圳第二家有顶级奢侈品牌坐镇的高端购物中心。
深圳湾万象城 | 来源：项目官微
2020年7月，Burberry与腾讯携手在深圳湾万象城推出奢侈品行业首家社交零售精品店“Burberry空·间”。
Burberry空·间 | 来源：项目官微
2021年，深圳湾万象城迎来了服装、珠宝、腕表、豪车等多品类高端品牌入驻，包括Louis Vuitton、Dior、Van Cleef & Arpels、Harry Winston、Hermès、Chanel等。
目前深圳湾万象城已聚集了20多个国际奢侈品牌，打造了瞩目的奢侈品矩阵。今年上半年，Masion Margiela、Jil Sander、Buccellati等当红品牌也加入阵营。
深圳湾万象城Hermès | 来源：网络
除了深圳湾万象城，深圳一些中高端定位的购物中心也在大力引进高端品牌。
万象天地2020年三周年庆期间，包括Chanel、CPB、diptyque、Gucci、Hermès、La Mer、Tiffany & Co.等在内的20多家新进高端美妆、香氛品牌集中亮相，形成让人眼前一亮的双层美妆长廊。
位于福田的One Avenue卓悦中心，2021年引入了Lancome、YSL、Armani、Tom Ford、Estee Lauder等9大美妆旗舰店，以及高级名表集合店“Time Vallée 时光天地”，汇聚Vacheron Constantin、Roger Dubuis、Piaget、Panerai、Jaeger-LeCoultre等九大奢侈品腕表品牌。
加上Coscia蔻莎奢侈品百货、高定婚纱品牌Vera Wang华南首店等，卓悦中心正逐步抢占福田零售商业高地。
伴随着多家奢侈品门店落地，2021年至今，深圳也迎来了各大品牌举办的艺术展，包括“Dior与艺术”展览Art’n Dior、Bvlgari意游未尽巡展、Cartier 双面魅力展、LV年度大展、Chanel宇宙空间站、Van Cleef & Arpels高级珠宝艺术展等。
在疫情管控导致出行限制、消费回流的情况下，深圳奢侈品市场迎来了一轮快速发展扩张。
深圳奢侈品市场容量估算
考虑到现阶段除奢侈品美妆品类和免税销售外，个人奢侈品的线上渗透率仍较低，这个问题可以转化成，未来深圳可以容纳多少非美妆类奢侈品门店？
我们从国内有一定奢侈品牌聚集度的一线、二线城市中，选取了上海、北京、成都、杭州、南京、广州、深圳七个城市为主要研究对象。这几个城市的高端购物中心，业绩长年排在全国前列。
一是奢侈品门店的分布。行业自媒体“商业地产志”统计了2018年29个国际顶级奢侈品牌在国内各城市门店的数量，覆盖服饰鞋包类与珠宝腕表类，不含美妆品类，可以代表国际奢侈品牌的整体状况。
注：门店数量仅统计品牌在营精品店数量，不包括装修筹备期的店铺，也不统计机场店、奥莱店、免税店、授权零售商或经销商店铺；一个品牌在同一家商场内有多家店面的，如女装、男装、童装等，只按一家门店计算。
注：成都的高端消费市场覆盖整个四川和西藏，我们以这两个省份的数字加总代替成都数据来建模。
疫情前的奢侈品消费外溢比例估算
对于北京、上海、杭州、南京、
