2016年，红星美凯龙在湖南怀化正式亮相，成为全国第200家Mall的运营商，因而成为国内规模最大、数量最多的大型商业Mall运营商之一。
创始人车建新出身木匠，靠从零起家的努力，曾以600元起步，长期稳坐常州首富之位，并在巅峰时期获得“全球Mall王”的称号。
然而不到十年，创始人的命运和企业经营都发生剧变。2025年5月13日，集团公告称对车建新及家人采取留置措施并立案调查，后续信息未对外披露。
2025年上半年，红星美凯龙业绩仍显疲态，初步预告显示归母净亏损在15.9亿元至19.2亿元之间，扣非后的亏损在5.1亿元至6.2亿元之间。
曾经拥有最多商场的“全球Mall王”地位在近两年持续削弱，自营商场数量从250家骤降至76家。今年是其连续第三年亏损，2023至2024年累计亏损超过50亿元，若今年无法扭亏，或将面临退市风险。
这场警示不仅关乎一家民企的收缩，也反映出家居行业成本抠细、环节紧缩后，零售本质其实是效率的竞争。
要正确判断企业发展方向，需理解现象背后的原因与本质。
以以租赁为核心的盈利模式，年收入约53亿元。
了解一家企业，往往要从其盈利模式入手。
有传闻称车建新曾因看到肯德基的连锁模式而得到启发，尝试将这一模式应用于家居连锁，从而推动公司发展。
如今，传闻的真实性难以证实，但其“连锁+租赁”思路在红星美凯龙的成长轨迹中确有迹象。
从理论上讲，以连锁为骨架、以收租为核心的商业模式在零售领域并不罕见，麦当劳、肯德基等就是典型代表。
以麦当劳为例，常以低价长租方式取得品牌与地产红利，租金曾占其总营收的接近40%。
在红星美凯龙的运营中，不论自营还是托管，其租金收入都占据重要利润来源。
2024年公司总营收约78.21亿元，来自自营与租赁的收入为53.6亿元，占比约68.5%，2025年一季报显示该板块占比提升至约77%，其最主要收入源仍是商户租金。
从本质看，红星美凯龙依赖的是一种以租赁为核心的摊位式商业模式：通过购买物业、统一招商、收取租金与管理费，并向商户提供品牌贴牌和代运营等服务，以此获得利润。
此外，它还通过配套服务获利，如物业管理费、销售提成、信息系统使用费、广告与推广服务等，形成对商户的“服务绑定包”。
红星美凯龙主营业务按行业与产品结构见红星美凯龙2024年度报告。
在该模式下，公司需要持续购买土地、兴建商场来扩张规模，但与地产公司类似，其营收对重资产高度依赖，自营和托管模式本身也具备高杠杆风险，随着负债上升，风险随之上升。
截至2025年第一季度，红星美凯龙总负债约676.5亿元，资产负债率接近60%，高负债使得银行对其放贷趋紧，扩张带来副作用明显。
（图）资产负债表：同花顺
是否走轻资产、以租赁为主的模式更具弹性？对比居然智家等同领域的代表，或许能给出线索。
2019年，红星美凯龙的对手居然之家借壳上市，披露了其分销渠道结构：连锁家具商场占23%、非连锁家具商场占37.39%、线上零售占7.21%，其他分销渠道占32.4%。
与红星美凯龙不同，居然智家将轻资产运营视为家居商场运作之本。
截至2024年底，公司直营83家卖场中，只有17家为自持，其余66家为租赁。
公司本身并不重资产投入，而是以轻资产模式实现快速扩张，布局一线及省会城市，挑选地段优质的以确保长期租赁的可持续性。
从管理上来说，居然智家作为“二房东”，面对盈利下滑等问题时，能快速退租低效益的门店，降低损失。
但轻资产的运营，意味着毛利率、净利率相对于自营来说往往较低，同时长期租约可能面临租金上涨压力，两个因素叠加下，轻资产的家居市场主要面对的是营收下滑的压力，即难以通过资产增值获利。
据居然智家披露，租赁及其管理业务毛利率近几年持续走低，2024年的毛利率同比下滑至41.04%，核心业务盈利能力持续走弱，导致销售毛利率降至27.35%、净利率降至6.44%。
因此，轻重运营或许只是模式之争，而不是决定性因素。
错把“渠道”当“壁垒”，忽视核心是效率之争。
从根源上来说，红星美凯龙和居然智家一样，都错把“渠道”当作了自己的“护城河”——消费渠道，恰恰是会更迭的。
一方面，房地产下行确实是环境因素，另一方面，家居相关的消费习惯也在改变。
线下方面，2018年以来各地区房企推行的精装房策略，使家居家装家电的零售市场份额转向工程订单。主流房企的集采率普遍在80%到90%区间，头部企业的核心品类集采率甚至超过90%，挤压了卖场的盈利能力。
线上化方面，两家也难以打开太大空间。红星美凯龙的数字化平台虽然起步，但线上复购率较低，线上销售占比不高，例如星闪购在2024年的线上GMV约为18亿元，复购率仅9%，客单价亦低于线下；居然智家在线上交易上的收入占比也不足12%，毛利率约15%，与租赁卖场的毛利率相差悬殊。
零售不能仅靠规模，还要看效率。对红星美凯龙自营商场的坪效评估显示，平均约1121元/平方米/月，成熟期商场若坪效超过2000元/平方米/月才算优秀，介于1400至2000之间为合格。
归根结底，红星美凯龙的下滑暴露出卖场作为中间商的尴尬定位与效率不足，未能持续为市场和消费者创造增量价值，导致价格偏高而客户流失的困境。
当然，这并非只属于红星美凯龙一家的问题，而是整个行业的阵痛。宜家中国2024财年营收占集团全球销售额的3.5%，低于上年同期的3.6%；宜得利2025年上半年在中国关闭21家门店，关店比例约20%，涉及北京、天津、宁波、福州等城市。
跟不上时代速度，难免陷入遇冷期——也许宜家仍是宜家，美凯龙仍是美凯龙，但中国的消费者已经改变。
