出品/联商专栏
撰文/联商高级顾问团成员 郭歆晔、Mall星人 司马和一
两股转型潮，一股先行，一股随后，可以像潮水一样融合为二度潮，形成更高的潮位。比如，中小型商场和新型办公空间。
今年6月底，开业已达15年的上海淮海中路H&M旗舰店悄然关店，店面所在的益民嘉丽都商厦面临重新定位招商；更早之前，南京东路华联商厦宣布暂停营业，将转型为二次元的文化地标——ZX创趣场；复兴公园对面复兴广场的联合办公退市，正改造为英雄INS青年电竞街区……
市场环境变化、疫情无情压制等多重影响下，上海商业加速分化。其中，近年来率先遭遇转型迭代选择的核心商圈中小型商场，面对的困难与压力更是不断增加。
本文将重点探讨核心商圈中小型商场与新型办公空间融合，实现最优「商改办」的路径，从商改办的趋势和可行度、上海商改办项目的分布和类型及具体的项目案例来展开分析，供诸多有转型需求的商场、新型办公空间品牌及其他感兴趣的朋友参考。
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商改办：两股转型潮合流的最优解
在高奢商场、区域大型MALL、街区商业、奥特莱斯等之外，中小型商场还有机会吗？
在甲级写字楼、各类产业园区之外，新型办公空间还有机会吗？
答案是：都有机会，而且两者合伙作战，可能更有机会。
1-中小型商场面临转型之痛
2006年，购物中心开始在上海真正兴起，数年积淀，从2010年起，上海的购物中心项目呈现全面崛起的态势，单体的中小型商场基本不再兴建。
在此期间，不少数千至数万平米的中小型商场，陆续被改造为电器店、酒店宾馆，位置优越的则转型升级为快时尚品牌旗舰店。
2020年以来，面对疫情引发的意外困境、更多新商业业态的“围剿”、新生消费主力的需求变化、常规内容及营销方式的失效，许多中小型商场不得不在“关停和转型”之间做出选择。
但是，因为体量等方面的限制，中小型商场在更新商业内容、构建全新体验的时候，可腾挪和操作的空间也受到诸多桎梏。所以，往哪个具体方向转型，用什么方法自我更新和突围，乃成败所系。
2-新型办公空间洗牌迭代
以共享办公空间为代表的新型办公空间，是一个时代的产物。因创业创新的热潮而风起云涌，也因热潮的降温，大量玩家惨淡收场。
由于供应量过大，一度大行其道的共享办公，正在不断分化。方糖小镇、米域、WE+酷窝、聚梦空间、裸心社等初代品牌先后退市。
部分场所更经历了商改办，再回归办改商的过程。例如，南京西路商圈金鹰7楼原方糖小镇改为美容医美及健身运动业态，虹口绿地创客空间（同心路吉买盛）正在增加餐饮与KTV租户。
退潮的过程，也是洗牌的过程。捋掉创业创新的泡沫，底层的梦想基因不会消失。那些拥有一定实力的新型办公空间品牌，如能及时适应环境变化，会迎来新的机遇、步入新的天地。
【TIPS】一则冷知识，上海商改办案例早在30多年前已经出现，1990年代初破墙开商场风潮，大量“办改商”及“厂改商”项目出现，但不少不占商圈优势的商场不久又整体改回办公用途。
3-商办合流效应值得期待
尽管市场环境犹如风云，不断变化，但商业、办公两者本身始终存有强烈的刚性需求，两者的结合也拥有可期的市场空间和丰富的创新空间。
稍微梳理近年的明星项目以及今明两年的筹开项目，就能发现其中商办综合体的占比非常高（也含住宅、酒店式公寓等）。如恒基·旭辉天地、光大安石虹桥中心、上海万科天空之城。
相比综合体往往独立存在的写字楼和缺乏足够商业配套的产业园，中小型商场和新型办公空间融合而成的「商办一体新场」，在灵活性、协同性和叠加性上会更具优势。
而且，想要转型的中小型商场与新型办公空间，在做好空间运营、社群运营、内容服务的出发点和目标性上，是非常一致的。
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就上海整个城市来看，商改办这种模式，正在被很多项目尝试。而在商改办的过程中，除了商业内容和模式的更新，另外一个成败的关键是对于新型办公空间形态和品牌的选择。
据Mall星人不完全统计，在创新式写字楼和厂房（或其他城市建筑）改造而成的创意园区（多数为办公+商业）之外，目前由商场面积转成的新型办公空间，约占整个新型办公空间市场的一成。
其中，约百分之八十的商改办项目，维持或创新出新的办公业态，同时不断有新入局的项目。
依据项目的体量和办公的占比，上海的商改办项目大致可分为三种类型。
因为商业与办公的占比过于悬殊，项目整体定位已偏向办公，商业仅承担配套角色，所以项目的商业定位选择相对简单直接，无需过多纠结。小型商场基本也没有中庭和内街，也无需在活动打造激发中庭活力等方面着力。
客观地看，在诸多面临转型选择的中小型商场中，老牌核心商圈的项目压力是最大的。
什么叫老牌核心商圈？“成圈”早啊。这也代表着这些核心商圈的中小型商场出道早，开业时间超过一二十年甚至更长。结果自然是“衰老”得也早。这些项目在建筑、内容等方面的“老旧”程度相对偏高，改造的难度也更高。
其次，因为地处核心商圈，位置一般不差，而位置好的代价往往是更好的经营成本（包含物业成本、人力成本等）。
不过，如果调整视角去看待优劣势，就会看到“福祸相依”。在转危为安的过程中，核心商圈中小型商场的劣势也是最大的优势。
因为“老旧”，不革新不足以活出新的天地，所以在转型时，核心商圈的中小型商场更能做到“断舍离”，不纠缠着过往不放，明心见性，成就新生。
因为地理位置好，核心商圈的中小型商场更容易与优质新型办公空间品牌达成合作，相互赋能。对于创业者和企业来说，新型办公空间身上排名靠前的吸引力要素，一是空间适配按需收费，二是租期灵活，再一个就是交通便捷（也是核心商圈
