最近，全国多地传来商铺租金下调的消息。
对餐饮人来说，这本应是个利好信号。然而，不少餐饮人却笑不出来。
不少仍在营业的餐饮门店发现，自己成了“高价租金钉子户”，周边空铺纷纷降租，但他们还要承担高昂的合同租金。
和房东协商减租遭拒，搬走则要损失一笔押金、高额违约金，“租金钉子户”们陷入困境。
兢兢业业的餐饮人，成了“租金钉子户”
在苏州昆山老城区的集街，阿沐（化名）的“300号咖啡馆”已经经营了13年。作为一位“老餐饮人”，他最近却感到前所未有的焦虑——收入锐减，租金却维持在高位，经营压力与日俱增。
近两年来，昆山老城区的客流下滑，空出来不少商铺。集街、人民路、亭林路一带的商铺租金也随之下跌。“与去年同期相比，这些区域一些商铺的租金下跌了6-7成。”阿沐表示。
阿沐的咖啡店位于一栋商业楼的三楼，面积约280平米，年租金为12万元。这一价格，比周边条件相似的商铺高出约3成。
6月初，阿沐主动联系了租赁公司的会计，请求对方将降租诉求转达给房东：“现在周边的商铺租金都降了，唯独我们这边没有调整。希望房东能根据市场行情适当下调租金。等未来市场回暖，我也愿意配合恢复或上涨租金。”
然而，一个多月过去，房东始终没有出面回应他的诉求，协商陷入僵局。
阿沐的遭遇并非个例，不少地方都出现了相类似的情况——市场空铺租金一路走低，但在租商铺的租金却被合同“钉死”，这些餐饮经营者成了“高租金钉子户”。
2023年中旬，石头（化名）和朋友在佛山禅城合伙开了家烤肉店。据石头透露，烤肉店所在商业街区曾是比较热闹的商圈之一，今年因为客流量明显下滑，沿街不少店铺陆续关门。“短短半年内，周边已有近10家商铺挂出‘转让’或‘旺铺招租’告示。”
更让石头焦虑的是租金的倒挂现象。据他调查，目前周边新出租或重新招租的同类商铺，年租金普遍降至9-10万元之间，部分位置稍偏的甚至8万不到就能拿下。而他们承租的100平米出头店面，年租金高达13万元，比市场价高出三成不止。
“等于我们从开业第一天起，就背着一个‘高价包袱’在跑。”为了缓解压力，他曾拿着周边商铺的租金调研数据找到房东，恳请房东根据当前市场行情适度下调租金，但遭到拒绝。
“我只是希望租金能更贴近现实，但并不是所有房东都愿意给在租商户降租的。”石头无奈说道。
相比两、三年期合同带来的压力，那些在市场火热时期签长期租约的餐饮人，处境更为艰难。当年写在合同里的“租金逐年递增”，成了餐饮人的“紧箍咒”。
南京的私房烘焙馆老板暮雨（化名）就栽在了这上面。她的店开了近7年，起初签5年的长租合同，2年前续租时，合同中明确写入了“每年租金递增2%”的条款。当时签合同时，周边商铺租金普遍上涨，这一设定在双方看来都合情合理。可从去年底开始，周边空铺越来越多，不少房东为了吸引租客纷纷下调租金，而暮雨的门店却因为合同中的“递增机制”，也成了整个商圈的“高租金钉子户”。
她找房东谈降租，对方吃准了她“老店舍不得搬”，丢下一句：“按合同来，不想租的话给你一个星期时间搬走。”
拯救租金钉子户
在餐饮经营者为高企租金焦头烂尾时，房东们也并非都高枕无忧——在餐饮市场持续洗牌的背景下，商铺出租变得不再像前几年那般简单了，降租、空置现象变得常见。
赢商大数据监测显示，2024年，全国重点27城600+样本购物中心平均空置率创近四年新高，其中有10%购物中心的出租率低于80%。
另据戴德梁行数据，2025年上半年，杭州全市购物中心平均租金与出租率同步下行；同期，重庆市场亦承压明显，二季度大型餐饮品牌闭店数量增加，全市平均租金环比降0.41%，空置率则升至10.36%，环比有所上升。
第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇指出，餐饮行业作为过去几年零售业态（商铺业态）的“主力选手”，正在经历显著的变化，大餐饮和中餐饮因为利润率不断下调，开店态度变得更为谨慎，与过去两三年相比有颠覆性改变。
如其所言，近段时间以来，多个知名餐饮品牌将战略重心从规模扩张转向经营质量的提升。
例如，呷哺集团明确将2025年定位为“产品品质年”，强调“重质不重量”，停止盲目扩张。
2月，喜茶宣布在将拒绝门店规模内卷，并暂停接受事业合伙申请。
6月，蜜雪冰城宣布自6月11日起，对全国新开门店布局进行优化调整，释放出放缓整体开店节奏的信号。
此外，海底捞董事会副主席周兆呈在接受《中国企业家》采访时也表示“会谨慎把握加盟的速度和节奏，而不是追求数量。”
在大品牌扩张放缓、市场竞争加剧的背景下，有业内人士直言，如果商铺租金不降，下半年，还会有一批餐饮人闭店离场。如此一来，商铺租赁需求进一步下滑，房东要赚到钱也变得更具挑战性。
在这样的行情下，房东不妨根据市场行情，给“租金钉子户”们一些人性化租金调整的空间，保住自己的“客户”，让双方都能走得更长远。
